Как выбрать участок?

1. Выбирая участок земли прежде всего нужно решить для чего будет использован этот участок:

• для индивидуального жилья • для аренды • для фермерского хозяйства • для занятия садоводством • для организации отдыха • для проведения общественных мероприятий • для мини-производства

От этого будут зависеть все остальные параметры выбора участка. И юридические: связанные с видом разрешенного использования земли и климатические особенности и пр.

Подумайте, какие объекты вы хотите там разместить, сколько их будет, хватит ли у вас сил на обслуживание территории, где придется стричь газоны, разбивать огород, строить ограждения, коммуникации, чистить снег, ложить дорожки и т.д. Выбирайте форму участка (прямоугольник, квадрат, треугольник и т.д.) в зависимости от того, как вы планируете разместить строения и организовать въезд. Обратите внимание, есть ли на участке лесные или садовые деревья, которые защищают от ветра, но препятствуют проникновению солнечного света. Ровная ли у земли поверхность или есть уклон. Если участок расположен на холме, то он открыт большим ветрам, а если возле леса – вы будете слышать, как поют птицы, может быть много тени и прохладно. Выясните насколько близко к участку расположен водоем, канал, колонка, родник, колодец, любой источник воды. Каков микроклимат на участке в разные времена года, много ли наметает снега, как ведут себя талые воды, много ли грязи на участке и если есть, то как долго она застаивается. Излишняя влажность может стать причиной быстрого подгнивания нижних венцов деревянных построек, полов, лагов. Может стать причиной разведения большого кол-ва насекомых. Важным моментом является уровень грунтовых вод - т.н. УГВ. Нужно определить существует ли опасность вымывания грунта, подмывания фундамента, затопления колодцев, септиков и подвалов. В случае избыточного кол-ва влаги необходимо осуществлять мелиорацию, в т.ч. строительство дренажных систем, водостоков. Напротив, отсутствие влаги не лучшим образом скажется на плодородии, придется решать вопросы с дополнительным подведением воды. Если основным видом деятельности предполагается выращивание садовых культур, то важно обращать внимание на такие особенности: наличие солнечного света на участке, возможность осуществлять полив, плодородие и состав почвы, наличие ветров, животные вредители.

2. Выбирайте место

Нужно четко представлять: будете ли вы жить в доме постоянно или наведываться время от времени. В первом случае важно, как далеко от поселка находятся поликлиники, больницы, магазины, школы, детские сады. Выясните, откуда может приехать пожарная машина, милиция, скорая помощь. Наоборот, если вы устали от суеты и хотите жить подальше от шума автострад, в глубоком уединении, то присматривайте варианты на удаленных окраинах. Оцените, какие в поселке дороги (асфальт или грунтовка, которая «раскисает» с апреля по июнь). Как правило, если в поселке зимующих жителей немного, то дороги не чистят. Если дорога в поселок – это ответвление от основного шоссе, то узнайте у местных жителей как часто производится её ремонт. Посчитайте также, сколько времени вы будете тратить в пути, какие трассы сможете использовать, можно ли добраться до места общественным транспортом. Есть ли к поселку альтернативные дороги. Решите, нужно ли вам иметь неподалеку ж/д станцию. Принимает ли мобильная связь.

3. Оцените финансовые затраты

В большинстве случаев кроме самой земли нужно будет оценивать затраты на строительство инфраструктуры и ведение хозяйства. Посчитайте затраты не только на покупку или строительство. Но также и на содержание, эксплуатацию, ремонт, дополнительные вложения. Узнайте заранее, сколько вы будете платить налогов, земельных, имущественных, от деятельности, а также какие предполагаются дополнительные взносы, например, в дачное товарищество (ежемесячно, ежегодно, целевые, разовые, периодические и т.п.). Уточните входит ли в стоимость земли подключенные коммуникации или за них нужно будет ещё доплачивать. Дополнительные расходы могут появиться в самом неожиданном месте, например, потребуется замена или подключение коммуникаций, юридические согласования, ремонт построек, изменение уровня земли, корчевание пней, вспашка и т.п.
Если коммуникации уже подведены и подключаются сразу после покупки, то спросите у застройщика договоры с предприятиями электросетей, газовым трестом, отделением водоканала соответствующего района на выделение мощностей, присоединение, акты о выполнении техусловий подключения к этим сетям.

4. Инфраструктура и окружение.

Познакомьтесь с жителями. Изучите, что находится рядом с поселком. Если вы хотите жить на природе, то выбирайте реку, озеро или настоящий лес подальше от источников шума. В этом случае вам обеспечены походы за грибами, рыбалка, плавание. Места с неблагоприятным экологическим фоном, вблизи ЛЭП, ретрансляторов мобильной связи, производств, захоронений - наиболее дешевы, но стоит сто раз подумать о таких вариантах. Если предпочитаете отдых в цивилизации, ищите районы, где есть дома отдыха, пансионаты, горнолыжные склоны, спортивные и конные базы. В таких местах много и других развлечений: боулинг, бильярд, рестораны, сауны-бани, караоке-клубы и прочее.

5. Проконсультируйтесь у юриста

Нужно проверять, соответствует ли реальная площадь участка заявленной в документах, прошел ли участок межевание и состоит ли на кадастровом учете. Вне зависимости от «свежести» документов по каждому участку надо получать выписку из ЕГРП, сверять сведения по публичной кадастровой карте. Узнайте, имеются ли на участке обременения: аресты, запрещения, кабели связи, газопроводы малого и среднего давления, зоны отчуждения ЛЭП и т.п. Свободен ли участок от аренды. С осторожностью нужно относиться к собственнику, который продает участок по доверенности или получил его в наследство или не готов указывать в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости и платить налоги. Если вы покупаете землю у застройщика - изучите его репутацию, надо проверять, соответствуют ли представленные им сведения заявленным. Хорошо, если застройщик принимает деньги на расчетный счет.

6. Планирование

Если денег на застройку сейчас нет и не будет в ближайшие 3-5 лет, то можно покупать участок и в незастроенной части поселка без подряда. В этом случае удастся сократить затраты более чем в 2 раза. Если участок вас полностью устраивает и имеется возможность оформить его у государства в аренду, то такой вариант будет наиболее экономичен, в этом случае вам нужно запастись терпением на согласование. Дороже всего обходятся последние участки в полностью обжитом поселке. Не лишним будет заглянуть немного в будущее и представить себе как вы собираетесь благоустраивать участок (озеленение, строительство, коммуникации), для чего рекомендую ознакомиться со статьей "Как спланировать участок?".

Александр Дзен, Елена Гудкова.
Фото Александр Дзен